LMNP vs Location Nue : Quel régime fiscal choisir pour son premier investissement ?

C’est la question qui hante tous les néo-investisseurs. Vous avez trouvé le bien idéal, le prêt est accordé, mais une décision cruciale reste à prendre : allez-vous louer votre bien vide (nu) ou meublé ?

Ce choix n'est pas seulement une question de décoration ou de gestion ; c'est avant tout une stratégie fiscale qui peut faire varier la rentabilité de votre projet du simple au double. Voici le match comparatif pour y voir plus clair.

1. La Location Nue : La simplicité classique

C'est le régime par défaut. Vous louez le logement sans meubles. Le locataire apporte ses affaires et s'installe généralement pour une durée plus longue (bail de 3 ans).

La fiscalité : Les "Revenus Fonciers" Vos loyers s'ajoutent à vos revenus salariés. Deux options s'offrent à vous :

• Le Micro-Foncier : Si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €/an, l'État applique un abattement forfaitaire de 30% pour couvrir vos charges. Vous êtes imposé sur les 70% restants.

• Le Régime Réel : Vous déduisez vos charges réelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux).

Verdict : La location nue est souvent très lourdement taxée si vous avez déjà une tranche d’imposition élevée, car l'abattement de 30% est rarement suffisant pour gommer l'impôt. Elle est à privilégier pour la stabilité locative et la simplicité de gestion.

2. La Location Meublée (LMNP) : La star de l'optimisation

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) nécessite d'équiper le logement (lit, table, chaises, vaisselle, électroménager...). En contrepartie, vous n'êtes plus considéré comme un simple propriétaire foncier, mais comme un petit commerçant aux yeux du fisc.

La fiscalité : Les "BIC" (Bénéfices Industriels et Commerciaux) C'est ici que la magie opère :

• Le Micro-BIC : L'abattement forfaitaire passe à 50%. Vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers. C'est déjà mieux que le nu !

• Le Régime Réel Simplifié (L'arme absolue) : C'est le régime préféré des investisseurs avisés. En plus de déduire toutes vos charges (comme en nu), vous pouvez pratiquer l'amortissement.

  • Qu'est-ce que l'amortissement ? Comptablement, votre bien "s'use" chaque année. Vous pouvez déduire cette perte de valeur fictive de vos loyers.

  • Résultat : Il est fréquent de réduire son résultat fiscal à 0 €. Qui dit résultat nul, dit 0 € d'impôt sur vos loyers pendant plusieurs années, tout en encaissant l'argent.

Lequel choisir pour débuter ?

• Choisissez la Location Nue si : Vous visez la tranquillité absolue, que le bien est grand (T3, T4 ou maison) et destiné à des familles qui restent longtemps.

• Choisissez le LMNP si : Vous visez la rentabilité (cash-flow). C'est idéal pour les petites surfaces (studios, T2) et c'est souvent la seule façon de ne pas payer d'impôts supplémentaires sur votre investissement.

Le conseil de votre agent : Ne choisissez pas le régime fiscal "à la mode", mais celui qui correspond à votre situation personnelle (votre tranche d'impôt actuelle). Attention, le LMNP au réel nécessite l'accompagnement d'un expert-comptable (dont les frais sont déductibles !).

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