Fiscalité : quand laisser un bien immobilier « dormir » peut coûter cher.

Qu'appelle-t-on un logement vacant ?

Fiscalement, un logement vacant est notamment un bien :

• destiné à l’habitation
• non meublé, ou insuffisamment meublé pour pouvoir être normalement habité
• disposant des équipements nécessaires pour être habitable, comme l'eau, l'électricité et les sanitaires
• qui reste inoccupé pendant une certaine durée

Il ne faut donc pas confondre logement vacant et résidence secondaire. Un logement meublé utilisé occasionnellement relève en principe d'un régime différent.

Aujourd'hui : deux taxes différentes.

Jusqu’à la fin de l’année 2026, deux mécanismes coexistent.

Dans les communes situées en zone tendue, la taxe sur les logements vacants (TLV) peut concerner les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.

En dehors de ces secteurs, certaines communes ou intercommunalités peuvent appliquer la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) lorsque le logement est vacant depuis plus de deux ans.

Ce qui va changer à partir du 1er janvier 2027.

Les deux taxes seront fusionnées en un seul dispositif : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Son application dépendra toujours de la localisation du logement.

• En zone tendue :

La taxe s’appliquera automatiquement si le logement est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.

Son taux de base sera fixé à :

• 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition
• 34 % les années suivantes

Mais la grande nouveauté réside dans la possibilité donnée aux communes de voter des taux plus élevés.

Ils pourront atteindre au maximum :

• 30 % la première année
• 60 % les années suivantes

Autrement dit, laisser durablement un logement vide pourra devenir sensiblement plus coûteux dans certaines communes.

• En dehors des zones tendues :

La taxe ne sera pas systématique. Les communes ou intercommunalités pourront choisir de la mettre en place.

Lorsqu'elles le feront, elle concernera les logements vacants depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le taux sera alors fixé par la collectivité, dans la limite de 50 %.

Un exemple pour mieux comprendre.

Prenons un logement dont la valeur locative cadastrale annuelle est de 6 000 €, situé dans une commune en zone tendue.

Au taux de base, la taxe représenterait :

                      6 000 € × 17 % = 1 020 €

Puis, les années suivantes :

                      6 000 € × 34 % = 2 040 €

Et si la commune décide d'utiliser la possibilité de majoration maximale, la taxation pourrait théoriquement atteindre :

                      6 000 € × 60 % = 3 600 € par an à partir des années suivantes.

Cet exemple est volontairement simplifié. Le montant réel dépendra notamment de la valeur locative cadastrale du logement et des taux effectivement votés par la collectivité. Les plafonds de 30 % et 60 % en zone tendue sont prévus par la réforme.

Tous les logements inoccupés seront-ils taxés ?

Non. La réglementation prévoit plusieurs situations d'exonération. Un propriétaire peut notamment ne pas être redevable lorsque la vacance est indépendante de sa volonté. C'est par exemple le cas d'un logement réellement proposé à la vente ou à la location au prix du marché, sans parvenir à trouver un acquéreur ou un locataire.

Une exonération est également prévue lorsque le logement a été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence : l'année précédente en zone tendue ou les deux années précédentes dans les autres communes.

Chaque situation doit néanmoins être étudiée individuellement et, surtout, pouvoir être justifiée auprès de l'administration fiscale.

L'administration dispose de plus d'informations sur l'occupation des logements.

Autre point particulièrement important pour les propriétaires : l'administration fiscale utilisera les renseignements transmis par les propriétaires dans le cadre de la déclaration d'occupation des biens immobiliers pour déterminer si le propriétaire est redevable ou non de la taxe. Il est donc essentiel que les informations relatives à l'occupation d'un bien soient correctement renseignées.

Un logement qui dort peut finalement coûter cher.

Entre les charges de copropriété, l'entretien, l'assurance, la taxe foncière et désormais une fiscalité potentiellement renforcée sur la vacance, conserver un bien habitable durablement inoccupé mérite une vraie réflexion patrimoniale.

Conclusion.

La réforme de 2027 renforce donc l’intérêt de se poser les bonnes questions :

Faut-il vendre ? Faut-il louer ? Le loyer envisagé correspond-il au marché ? Le logement nécessite-t-il des travaux avant sa remise en location ?

Parfois, un propriétaire conserve un logement vide simplement parce qu'il redoute les contraintes de la location : impayés, dégradations, recherche du locataire, gestion quotidienne ou démarches administratives.

Pourtant, des solutions existent pour sécuriser et simplifier la mise en location.

🏡 Vous possédez un logement qui dort ? Parlons-en.